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当然といってしまえば当然のことだ。
マンション分譲業者にしてみれば、購入希望者に、どれも捨てがたいと思わせるような価格設定こそが、理想的な値付けなのだ。
全住戸バランスよく分散して申し込みが入ることを目標に、ああでもない、こうでもないと、彼らは日々値付けに頭を悩ませている。
普通に考えると、全住戸申込競争倍率十数倍というような結果が出た日には、それは手放しに大成功ではないかと思われるかもしれないが、業者にしてみればこれはむしろ値付けに失敗した部類に入る。
値付けを担当した営業マンは上司から、「なにを弱気になってるんだ!」と、有無をいわさず怒鳴られてしまう。
つまりそれだけ申し込みが殺到したということは、仮にもっと高く値付けしていたとしても十分完売できたにちがいないということになり、それを弱気になって安くしすぎたがために取れたはずの利益をみすみす逃した、といわれてしまうのだ。
ましてやある住戸は申込競争倍率数十倍、ある住戸は申し込みゼロというようなことになれば、それはもう「値付け大失敗の巻」ということになる。
分譲業者にしてみれば全住戸倍率一倍で完売、というのが夢にまで見る憧れの値付けなのである。
それでは、一つの新築マンションの値付けが決定されるまで、分譲業者は具体的にどういった作業をしているのだろうか。
一般の買い主がマンションの価格を総額で判断するのとはちがい、売り主である分譲業者は総額をその部屋の専有面積の坪数で割って算出する「坪単価」を基本に考える。
値付けしようというマンションの各住戸における坪単価の平均値(平均坪単価という)は、競合物件と比較して営業会議で決定されたり、ベテランの営業マンや社のトップが独断で決めてしまったりとさまざまだ。
けれどもその最終決断のベースとなるのは、どこも基準坪単価と呼ばれるものである。
基準坪単価を算出するには、まず、マンションが完成するまでに必要とされるあらゆる支出を計算する。
たとえば、用地費として土地の購入費、仲介手数料、測量費、各種税金等。
建築費として建築工事費、設計費、近隣対策費等。
販売費として広告宣伝費、販売手数料等。
これらにからむ金利を加えてプロジェクトの総支出を計算し、その数値に利益を加えた金額を総売り上げとして想定する。
この総売り上げを、すべての住戸の専有面積を合計した総専有面積で割った結果が基準坪単価になる。
この基準坪単価に競合物件との比較や時代性などを加味するわけだ。
「駅前近くでこの前から売りに出てるOOマンション、あれ結構、苦戦してるって話だから、ここも相当下げなくちゃヤバイんじゃないの」「そろそろこのあたりの価格も落ち着いてきたみたいだから、半年後に売り出すウチのマンションはもう少し強気に設定していいかもね」このように周辺のデータと、市況の変化、そしてなによりも営業マンのカンを頼りに、基準坪単価をプラスマイナスして、各戸の値付けのベースとなる平均坪単価を決定するのである。
さて、このように算出された平均坪単価に各住戸の専有面積の坪数を掛けると、各住戸別の価格が出る。
こうして各住戸別に基準となる価格(以下、基準価格)を設定しておいてから、今度は各タイプ別に価格を再度調整するのである。
「Aタイプは総額で少し高くなりすぎるから、もう少し安めにして買いやすくしたほうがいいのではないか」「Bタイプは平均坪単価に単純に専有面積を掛けると、五O三八万円と中途半端な金額になってしまうけれども、お買い得感を演出するために四九八O万円に下げる方針で調整したらどうだろう」このように各タイプ別に価格の検討が加えられるわけだ。
あわせて分譲業者は、タイプ別に価格を調整するだけでなく、各住戸ごとに細かな価格調整を行う。
マンションを販売する側の各住戸別の評価が、ここで価格に反映されるのである。
「階数が上になればそれだけ多少価格が高くても売りやすいから、階数が一階上がるごとに基準価格に三O万円プラスして値付けしよう」「ルーフバルコニーが付いていればそれだけでプラス二OO万円、一階は専用庭があってもマイナス五O万円ってことでいいだろう」「両隣が他の住戸に挟まれた中間住戸に比較して、東南の角住戸はプラス二OO万円、西南の角住戸はプラス一OO万円でいいんじゃないか」最終的にできあがった価格表を見ると、同じ間取りで同じ面積なのに総額で数十万円、場合によっては数百万円の差がついているのは、分譲業者がそれなりに頭を悩ませた結果なのである。
逆に各住戸の価格を比較すれば、業者がどの住戸に対して強気で、どの住戸には弱気なのかがわかるわけだ。
たしかに、同じタイプの場合は住戸ごとに割高割安については一目瞭然である。
けれども、タイプがちがって面積が異なったときには、どうやって判別すればよいのだろうか。
これはそれほどむずかしいことではない。
分譲業者が値付けの作業の最初に算出した、平均坪単価を比較材料にすればよいわけだ。
この平均坪単価は、パンフレットといっしょに渡される「価格表」が手元にあれば誰でも簡単に算出できる。
すべての住戸の価格を合計したそのマンション全体の総売り上げを、すべての住戸の専有面積を合計した総専有面積で割ればよいわけだ。
もし計算が面倒であれば、営業マンに直接「このマンション全体の平均坪単価はいくらですか?」と尋ねればよい。
そうして出した平均坪単価と自分が検討している住戸の坪単価とを比較すれば、全住戸の中でその住戸が業者にとって売るのに自信があるのかないのかがわかるのである。
さて、そこで普通に考えれば、平均坪単価よりも安めに設定されている住戸とは、つまり「業者としては売りにくい住戸」、要するに「商品価値が低いと思っている住戸」ということになる。
世間ではこのようなマイナス要素のある住戸に対して、それこそハズレではないか、とカゲ口をたたく人もいる。
だが不動産業界はそれほど単純なものではない。
たしかに分譲業者はプロとしての経験から、売りづらいであろう「弱気住戸」について、割安に価格を設定しているのは事実である。
げれども、仮にマイナス要因があったとしても、それが価格のマイナス設定へとつながっていれば、いちがいにハズレ住戸とはいえない。
割安の度合いがとんでもなく大きければ、マイナス要因をそれほど気にしない人にとっては、お買い得の物件に化けないともかぎらないからだ。
買い主にとってむしろ怖いのは、一般にはマイナス要素とは考えられていないけれども、住んで初めて「ああ、こういうマイナス面もあるんだ」と気づくような、あまり世間に知られていない欠点を背負った住戸のほうである。
マンションを買おうとする人のほとんどが買う際には気にしなければ、売るほうだって強気の価格設定になるのがこの業界の業界らしいところである。
プロである自分は仮にそのマイナス要素には気づいていても、購入希望者が気づいていないようであれば、こちらからわざわざ不安をあおるような営業マンはバカだ、と割り切っている。
エレベーターに近い住戸を、何かと便利だと高く評価してくれている客に対して、「エレベーターの機械音や人の話し声、それに足音とかが、結構気になるかもしれませんよ」と水を差す営業マンはいない。
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